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不动产登记后房地产税在哪里 :2018么?
类型:专家解读  日期:2015-03-04  浏览:895 次  评论:查看评论

虽然说推了动反腐、缩小了贫富差距、财政能增收。但另一方面,无论是咱们的政策制定,还是公众对政策的期待,恐怕都需要走出那种急功近利的工具理性,回归到价值理性层面来思考问题。

其实,上述问题还不是房地产税征收不可逾越的障碍,更重要的在于,这一新税种自身面临的法理依据问题。

3月1日,《不动产登记暂行条例》正式实施。那么,在不动产登记政策落地之后,房地产税会不会迅速跟进,特别是在今年两会上,能否取得立法上的突破,也就成了很多人关注的问题。

关于房地产税,力主推动的声音不小。首先,近年来,房婶、房叔类新闻层出不穷,落马官员拥有多套房产的消息牵动公众神经,公共舆论中存在一种普遍的期待,认为建立不动产统一登记制度,其作用不仅有利于平抑房价,也为财产税的推进铺好了路,依据不动产数量,开征一定的财产税,既有缩小贫富差距、抑制过度消费泡沫和过多占用土地资源的作用,同时还能为财政增加收入。

其次,作为利益相关方,财政、税务部门对房产税征收也非常关注。财政部部长楼继伟在最新《求是》杂志撰文列出了税收改革的清单,透露税收改革的几大方向。对于备受关注的房地产税,楼继伟表示,加快房地产税立法并适时推进改革,使房地产税逐步成为地方财政持续稳定的收入来源。

至于地方政府的态度呢?《华夏时报》2月份曾报道,目前,多个城市已面临“无地可用”局面。深圳发布的“珠三角全域规划”报告显示,在珠三角城市国土开发强度上,深圳以接近50%位居四个一线城市之首,远超30%的国际警戒线,而广州也已逼近红线。此外,北京以全市土地计,建设用地开发强度为21.3%,若以可开发的平原地区计,则建设用地开发强度达到了57%。再加上楼市存量积压、税改等问题,用中国政法大学财税法研究中心主任施正文的话说,“由于"营改增"之后,营业税没有了,地方的独立税种消失,地方财政失去了一个保障性来源,在种种因素作用下,对房地产税的改革,地方政府可谓动力十足。”

当然,房地产税征收不仅包括详细了解每个人究竟拥有多少房产,还需要更为复杂的是税制设计。比如,房地产税税率定多少?是对存量房还是增量房或者所有房屋都征房产税?如何保障居民基本住房诉求,按套征收还是按平方米征收更合理……种种问题牵一发动全身,需要全面考量。正因如此,中国财税法学研究会会长、北京大学财经法研究中心主任刘剑文表示,房地产税的立法工作一直在推进,但很难确定出台的时间,这涉及很多技术性问题,比如不动产登记、房产评估制度、房产纠纷的救济制度、官员财产申报、预算公开完善等。

最新一期《财经》杂志,一篇题为《房地产税加征须慎行》的评论中提到一个很重要的历史背景。文章说,中国内地现行的土地出让制度,是从香港借鉴而来。因香港地区需归还中国,殖民地时代的香港政府不能转让土地所有权,所以在解决土地流转问题时,创造性地发明了土地批租制度。即政府通过招标、协议、拍卖等形式,以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者,并一次性收取整个合同期间的租金。所谓“土地出让金”,实际上就是租期内土地租金的一次性提前给付。而从法律伦理来说,租与税不应同时存在。那么,在当前的土地产权框架下,或者取消房地产税,政府只收取地租(土地出让金);或者政府不收取地租(土地出让金),只征收房地产税。对于后者,就必然涉及到产权安排的改变。如中南财经政法大学财政

税务学院教授胡洪曙所言:“要使房地产成为完整的征税对象,并且使国家找到符合经济学逻辑的真正的纳税人,房屋和土地的产权归属必须一体化。”

不少人其实已经意识到这个问题。如重庆市市长黄奇帆曾将房地产税形象地称为“两头收”:“假如我们没有土地出让金这一说,那么我们应该所有的房子都收房产税或者物业税。但是我们前面收了出让金,后面再收物业税,两头收的话就过分了”。全国工商联房地产

商会会长聂梅生也曾提出,房产税征收绕不开土地出让金制度改革这一前提,现有条件下出台房产税等于重复征收。

另外,征收财产税还需要一个基本前提,你征税的对象是一个产权意义上“完整的财产”。而在目前的情况下,咱们的房产,不只存在房、地产权的分离,还面临一个使用期限的问题。全国政协委员、北京林

达集团董事长李晓林呼吁,“为了更好贯彻房地产税制度,当务之急是需将商业住宅类(从目前的40年)调整为70年,同时逐步取消70年土地使用年限,也就是说,最好在2017年以前,全国所有土地种类均是70年使用年限,只有这样才可能在2017年(十九大)上的房地产税制度做政策性铺垫。”

种种迹象都表明,不动产登记后,房地产税恐怕难以跟进,至少短期内如此。如何看待这种情况?对于已经落地的不动产登记,知名财经评论家叶

檀曾发文感慨,“动辄把不动产登记与反腐、土地财政相连,把反腐、保护合法财产、改变地方财政来源的重任强压在不动产登记头上,实在是不切实际的期盼。”我觉得,这个观点,在房地产税问题上可能同样适用。

如3月2日《21世纪经济报道》上,《勿以工具思维看待不动产登记》文章中说的,虽然不动产登记信息的更趋透明化,可以在客观上促进反腐败工作,但反腐败主要是一个公法领域的问题,而不动产登记是私法领域的问题,二者的功能不能混同。不动产登记的完善和统一在客观上当然也有利于房地产税的铺开,但房地产税问题应该放在健全“不动产物权法律体系”的大框架下来理解,而且要符合产权改革、财税改革总体的思路与顶层设计,不可能一蹴而就。

“房产证换成不动产证,从本质意义上代表了不动产登记联网的加速推进,对市场影响较大,但是不动产登记联网实现,基本就意味着有关房地产的税制即将大幅度变革,房地产整体税制将有调整。”中原地产首席分析师张大伟在接受《证券日报》记者采访时表示。

去年11月12日,国务院总理李克强签署第656号《中华人民共和国国务院令》,公布《不动产登记暂行条例》,自2015年3月1日起施行。《条例》共6章35条,对不动产登记机构、登记簿、登记程序、登记信息共享与保护等作出规定。

日前,统一的不动产登记簿证已经正式公布,包括《不动产登记簿》《不动产权证书》及《不动产登记证明》等,据国土资源部不动产登记局局长王广华介绍,其中《不动产登记簿》记载了不动产的坐落、界址、空间界限、面积、用途等自然状况;不动产权利的主体、类型、内容、来源、期限、权利变化等权属状况,以及涉及不动产权利限制、提示的事项和其他相关事项。

张大伟表示,对房地产市场而言,不动产登记联网将有利于摸清楼市“家底”,并在一定程度上影响市场预期。不动产登记本身并不是房地产调控政策,不会直接影响到楼市,但通过不动产登记可以实现更多更快的楼市调控效果。

“整个不动产登记制度建设并非以打压房价为目的,更多是为了将来财税制度的变革做准备。”张大伟称,但长期看,不动产登记及随着将带来的房地产税将改变房地产交易及持有环节的税制。未来房产持有环节将增加税费,这将会影响或者导致房地产投资热情的降低。

中银国际房地产行业研究员田世欣表示,不动产登记条例的下发,是房地产行业长期制度建设的重要部分,虽然形成了房产税开征的必要条件但并非充分条件,所以房产税出台两年内可行性很低。

亿翰智库中国上市房企研究中心副主任张化东此前向《证券日报》记者指出,目前不动产统一登记平台至少需要四年才能完成搭建,所以预计在2018年左右房地产税才能真正落地。

不过,不动产登记平台的搭建已经加快。针对《不动产登记簿》,王广华指出“力争到2015年年底,全国全面颁发新版证书”。

(网络)

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