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陈淮:供大于求不等于房价一定会跌
类型:专家解读  日期:2014-12-01  浏览:863 次  评论:查看评论

随着调控政策的放松,眼见着走入寒冬的楼市,又被加了一把“冬天里的火”。各项数据显示,临近年关,地价、房价等多项指标全面飘红,甚至有“变本加厉”之势。购房者不禁要问,楼市调整的“窗口期”就这样结束了吗?

近年来,楼市调控政策始终处在进退维谷的境地,政府之手与市场之手总是难以“琴瑟和鸣”,购房者也是左右为难。未来房价到底是涨是跌,啥时出手最合适,俨然成了中国社会的长期辩题之一。

在日前召开的某峰会上,原建设部政策研究室中心主任、中国城乡建设经济研究所所长陈淮被要求预测一下“房价是否会跌”。当然,陈淮一如既往的没有像任志强等大佬那样直接给出答案,而是循循善诱的讲述其方法论,让人们自己去做判断。

供大于求不等于房价会跌

那么,陈淮的观点和逻辑是什么呢?作为常客,陈淮在今年论坛上的主要观点就是“房价本身不简单的取决于供求关系,别以为供大于求就意味着中国房价会(暴)跌”。

陈淮指出,“过去10年,中国2/3到4/5的省会城市,房子始终是供大与求的。过去10年,我们出台国十条、国八条、国十五条等多少条政策,给人的感觉好像是房子不够卖,其实不够卖的只是局部少数地区,几乎基本上都是供大于求的。但供大于求并没有妨碍10年来的房价变动趋势”。

对此,陈淮认为,房价不仅仅取决于供求。“你买北京的房子,买的是北京的基础设施、就业条件、工资水平、你子女的教育资源,你的养老社保等。当这些资源的稀缺程度没有显著缩小的时候,这个城市就会吸引更多的人向它积聚”。

此外,陈淮还认为:“房价还受窗户以外的东西的影响。房价并不仅仅取决于、甚至主要不取决于盖这所房子的开发商花了多少钱,而是取决于有没有人在你家窗户外面不断的花钱投入。最容易理解的一个例子就是:地铁修到你们小区门口,这个小区的房价立马坐地上涨。没人花钱,地铁能修到你们小区门口吗?”

“房子周边绿地的增加,医疗、教育、商业资源配套不断完善,公共设施不断增加等等,这些都是影响房价的因素。所以简单说房价会涨会跌,不能一言以蔽之,也不是有没有供大于求就能回答的”,陈淮表示。

房价上涨是10年大趋势

基于上述分析,其实对房价走势的判断已经水到渠成。“对于房价总体长期趋势,我赞成任志强所说,随着人口进一步向城市聚集,随着中国城市在国际城市中的站位不断靠前,竞争力不断提高,老百姓居住环境不断改善,基础设施不断改造,长期看10年—20年房价一定是涨,但是短期内也一定是有波动的。”陈淮表示。

对于政策之手,陈淮指出:“政策也好,市场的预期观望也好,都不可能消灭或者增加任何一个需求。这和股市不一样,熊市的时候成交量低迷,没交易就是没交易,和下一次牛市的成交量高涨之间没有必然因果关系。房地产需求有一个特点,可以有3年—5年的前置后错。吃饭的需求没法前置后错,没人可以把今天的需求推迟到明天,或者把明天的需求提前到今天。但房地产需求不一样,这跟和娶媳妇类似,未来8年—10年,北京、上海、广州、深圳以及其它城市有多少小伙子要娶多少个姑娘是个常数。因此,所有的政策和市场情绪能影响的,只是这个总量在不同年份间的分布结构”。

陈淮还透露, 2014年中国房地产市场全国总成交量、成交面积和价格波动这三个主要的数据,上下起伏不超过6个百分点。2014年是中国房地产业历史上仅次于2013年的历史第二高点,“马上就要到年底了。我可以有把握的说,今年是我们房地产业发展以来,规模、速度上的历史的第二高点”。

陈淮还指出,“今年前10个月,房地产业开工总面积同比萎缩了9.8%,其中住宅萎缩了15.5%。按照建设周期来看,2015年底2016年初,可能将出现一个房地产市场供给的小年。今年没娶媳妇、观望的,把计划推迟到明年、后年时,房地产市场可能要因此面对一个需求大年。供给的小年和需求的大年碰上时,会发生什么情况,我想大家自己会有一个判断”。

(网络)

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